家を売却する人のなかには、住み替えのために新しく家を購入する人もいるでしょう。転勤でやむを得ず家を売る人もいれば、家が古くなって新しい住まいを購入するケースもあります。住み替えの背景は人それぞれ違いますが、「家の売却」と「家の購入」という二つのプランを進めていかなければなりません。どちらを先に進めていくべきなのか、売買のタイミングや資金計画で不安を抱えることも多いです。
そこで、住み替えをするときに知っておきたいポイントをご紹介していきます。
売るのが先？それとも購入が先？
住み替えとひとくちに言いますが、今の家の売却を先にする「売り先行」、新しい家を先に購入する「買い先行」という二つの進め方があります。
売り先行の場合、先に今の住まいの売却を進めていきます。一般的に住まいの売却には時間がかかるものです。立地や築年数などの条件によって期間は異なりますが、相場に近い価格で売り出したとしても3か月程度、「自分が売りたい」という希望価格にこだわりすぎると半年以上と長期戦になることもあります。そのため、先に売却をしておくと安心感があります。
ただ、「売却→引き渡し→購入→引き渡し」と順を追って進めると、新しい住まいに入居するまでに仮住まいが必要になってしまいます。そのため、どちらも同じような時期に追われるようにタイミングを合わせるように上手く進めていくのが理想的です。
しかし、買い先行で先に新居の購入をすると、早く売りたいために売却額を必要以上に値下げしてしまうこともあり、結果的にかなり安く売ってしまう可能性もあるのです。そういったことを防ぐためにも、売り先行である程度目途をつけてから新居を購入するのが
いいとも言われています。
また、売却してから新居を購入すれば、売却金額を購入資金にすることができるため、資金計画がたてやすいメリットがあります。
住宅ローンが残っていると売却できない？
なかには住宅ローンの残債がある状態で住み替えするケースもあるでしょう。基本的には、家の売却が可能なのは「完済できる場合」です。しかし、例えば住宅ローンの残額が3000万円なのに「2600万円でしか売れない」という場合は、400万円が残ってしまいます。そこで「新しく借入する住宅ローンに残債の400万円を上乗せして貸してあげましょう」というのが「住み替えローン（買い替えローン）」です。
買い先行にして新たに住宅ローンを組めば二重ローンにできると考えがちですが、一般的には二重ローンは審査がかなり厳しいものです。同時に二つのローンの支払いができるほどの経済力が必要なので、かなりの高収入の人でなければ審査が通らない可能性の方が大きいのです。
そのため、住み替えの場合には、残額が残ったローンもひとつにまとめていくといいでしょう。
他の金融機関でも住み替えローンを借り入れることができますが、手続きが面倒ということもあるので今の金融機関で相談してみるのがいいかもしれません。
業者の選びかた
住み替えの場合、「売る」「買う」の両方についての仲介を不動産会社に依頼します。売るのを先にする場合も買うのを先にする場合でも、できるだけ早くに終わらせたいという願いから、同時に行うこともあります。先に売却を進めておき、目途がついたところで購入を進めていくケースもあるでしょう。流れが複雑になってくるので、同じ不動産会社に依頼するのがおすすめです。
売却および購入では、不動産会社との打ち合わせも増えます。また、売却・購入のどちらにも住宅ローンなどが絡んできます。不動産会社と銀行とのやり取りもあるため、事情を分かっている業者の方が安心感があります。それに、引き渡し時期などが重なるとスケジュール的にも難しいことがあるため、すべてをスムーズに進行してくれる一社に任せる方がおすすめなのです。
