家の売却で成功するための不動産業者の選定方法
家の売却でいちばん重要なことは、何と言っても信頼できる不動産会社を選ぶことと言えるでしょう。
間違って不誠実な不動産会社に依頼してしまい、大切な不動産を安く手放すことになっては大変です。
どんな基準で不動産会社を選べばいいのか、その選定方法をみていきましょう。
不動産の査定を依頼する場合の注意点
査定を依頼する先〔不動産業者の見つけ方〕
査定を依頼する場合に、依頼する不動産屋のタイプを間違えないように気をつてましょう。不動産業者と一口に言っても、それぞれ得意分野が違います。賃貸物件の仲介を専門にやっているところは、不動産の売買は苦手かもしれません。そんな業者に査定を依頼しては時間の無駄となってしまいます。まして仲介を依頼してしまっては家の売却が失敗してしまうかもしれません。
査定を依頼する場合は、積極的に中古物件の販売をしている不動産業者に査定の依頼をすることです。
地元で積極的に広告など営業活動をしている業者があればチェックしておきましょう。
合わせて、「不動産の一括査定」を活用することも検討してみましょう。
不動産の一括査定の良い点は、そこにエントリーしている不動産業者は中古物件の売買を得意としている業者であるということです。もう一つは、一括査定を運営している会社が、不動産業者を選定しているので、いい加減な業者はエントリーできない仕組みになっている点です。一定の基準をクリアした信頼できる不動産業者に、一度の依頼で複数社から査定をとれるのでとても便利です。
訪問査定の際の要点〔不動産業者の見極め方〕
訪問査定のときにあなたが一番やらなくてはいけないこと、それはどの業者に売却の仲介をまかせるかを見極めることです。大切な家をその業者に任せてもいいかどうかを判断しなくてはいけません。誠実で積極的に物件の仲介を任せてほしいという姿勢がある方にお任せしたいものです。
査定価格の提示に対して、その価格の根拠を丁寧に説明してくれるかどうか、納得できる説明なのか。また、どのように販売していくのか、広告の種類や内容などもしっかり説明してくれるかどうか、納得できるか。などで担当者の力量を見極めていきます。
出された査定価格とあなたが希望する販売価格との差に対しても、誠実に柔軟に対応してくれるかどうかも大切です。
信頼できる不動産会社を見分けるための方法
不動産会社の仲介担当者と会う時には、査定価格を知ることも重要ですが、その不動産会社や担当者に仲介を依頼しても大丈夫かどうかシッカリ見極めなくてはなりません。一見した感じの良さや相性も大事ですが、家の売却のためにどんな営業活動をしてくれるのかを質問したり確認したりすることで、その会社のスタンスや担当者の力量を判断していきます。
その際のポイントをこれから解説していきます。
どのような広告活動をしてくれるのかを質問して聞き出す
査定のためにやってきた業者ですので、査定の根拠などを丁寧に説明してくれると思います。もちろん査定の根拠も重要ですのでシッカリ聞いて選定の材料にしてください。査定の根拠すらきちんと説明してくれない業者は問題外です。
いろいろな説明を受けると思いますが、特にどのような広告活動をして買主候補を見つけるのかを注意深く聞いてください。先方の担当者から話が出ない場合は遠慮せずに、ズバリ「どのような広告活動をするのですか。」と聞きましょう。
なぜ広告活動の質問が重要なのかというと、どのような広告活動をするかで、その不動産会社の仲介に対するスタンスがわかるからです。
広告活動を積極的にするということは「高くても欲しい」という買主候補と出会うために必要な営業活動です。ですので、広告活動を積極的に行う仲介業者のスタンスは「少しでも高く買ってくれる買主を見つけよう」という売主の立場に立った仲介をしようという姿勢のあらわれです。
一方、広告活動より自社の持っているネットワークが強みと主張する不動産会社もあるでしょう。特に大手の不動産会社に多いかもしれません。自社の顧客リストの中から、または独自のネットワークがあってそこから買主候補が見つかります、みたいな仲介業者もいます。
一見頼もしそうに見えますが、その顧客がいちばん高く買ってくれる買主とは限りません。広く買主候補を探さないのですから注意が必要です。もちろんあなたの希望する金額で買いたいという買主候補を仲介してくれるのであれば問題はありません。しかし広告活動に消極的で、あなたの物件情報を囲い込みしているのであれば問題です。
広告活動に積極的なのか、消極的なのか、どんな広告宣伝をしてくれるのかを見極めることは、仲介業者を選ぶときの重要なポイントとなります。
初動の1か月間は「広く多く広告を出す」ことが重要！
あなたの目標が「少しでも高く売る」ことだとして、売却までに数か月かかってもいいのであれば、とにかく多くの広告活動をして、一人でも多くの買主候補にあなたの家の物件情報を知ってもらうことが重要です。
特に最初の1か月間にいろいろな広告手段を用いて、たくさんの広告を出すことが重要です。
徹底した広告活動を行い、あなたの家に興味を示すであろう買主候補に一通り物件情報を伝えきったと言えるところまで広告活動をしてくれる不動産会社を選びたいものです。
査定価格と業者選び〔査定価格の見極め方〕
複数の業者に査定を依頼すると、業者によって査定価格が違うものです。一概に言えませんが、高く査定をする業者、低く査定をする業者、それには次のような傾向があると考えてみます。
高く査定をする業者は、良く言うと「ポジティブ、楽観的」、悪く言うと「いい加減」、そんな傾向があるかもしれません。査定価格を高く評価することで売主さんを喜ばそう、とか、取りあえず仲介の契約を取ることが目的、ということなのかもしれません。高く査定をした業者には特に注意をして、査定額の根拠や、売出しの営業方針をしっかり聞いて、信頼に値するかどうかを厳しく判断しましょう。
低く査定をする業者は、良く言うと「堅実、慎重」、悪く言うと「やる気が無い」、そんな傾向があるかもしれません。低く査定をした業者がダメ業者というわけではありません。確実に売れる価格を提示したかもしれません。この時もやはり価格の根拠をしっかり聞いて、あなたの希望価格と近い価格から売り出していくことが可能かどうかを訪ねましょう。査定価格はそれとして、あなたの希望価格に対して柔軟に対応してくれる姿勢があるかを見ていきましょう。
仲介を依頼する業者を選ぶポイントは？
あなたの大切な家の売却をお任せするのですから、一番は言うまでもなく最も信頼できそうな業者、担当営業マンにお願いすることになります。しかし、あなたのスタンスによって選ぶ業者の選定基準も違ってくるでしょう。
多少時間がかかっても「高く売りたい」場合
あなたの希望する価格で買いたいと言ってくれる方が見つかるまで、多少時間がかかってもかまわないのであれば、最も高く査定をしてくれた業者から、どのような営業活動をしてもらえるのかをしっかり聞いていくことです。高い売り出し価格でスタートしたものの、広告が不十分では困ります。一番高い査定の業者に限らず、どんな営業活動をしてもらえるのかをポイントに業者を選定しましょう。
期限を決めて「確実に売りたい」場合
たとえば3か月以内に売却を決めたいなど期限が決まっている場合は、過去の販売実績や事例を多く提示してくれる業者は信頼ができそうです。査定価格の根拠をしっかり説明してくれて、売買の前後に発生する手続きや費用についても詳しく解説してくれる業者がいいでしょう。また、期限内に買い手が現れないときの「買取保証」の有無などについても確認しておくといいかもしれません。
- 最低でも3社、できれば5社に査定の依頼をしましょう
- 査定額はあくまで参考、重要なのは信頼できる業者を見極めることです
「買取」の査定なら一番高く査定した業者に売るのがいいかもしれません。しかし「仲介」で売却を進めるのであれば、査定価格はあくまでも不動産業者の提案価格にすぎないということを理解しましょう。高く査定した業者が本当にその価格で販売できる保証など無いわけです。ただ単に仲介の契約（媒介契約）が欲しいために高く査定したのであれば、そんな業者に依頼するのは危険です。査定依頼の目的は「信頼できる不動産会社を見極めること」だと思って臨んでください。
