売却依頼をするにはどうする? 契約の種類や注意ポイントは?

「家を売り出してください」と不動産会社に売却依頼したときは、媒介契約を結ぶことになります。この媒介契約には3つの種類があって、どの方法で契約を結ぶかは売主であるあなたが決定しなければなりません。それぞれに特徴があるので覚えておくようにしたいものです。
また、売るときの背景によっては「買取」という方法がおすすめなこともあります。

ここでは、不動産会社との媒介契約の種類や買取での売却方法についてご説明していきたいと思います。

契約のときの3種類の媒介契約

不動産会社に売却を依頼すれば、あなたの不動産を売るために広告を出すなどの宣伝活動などを行い、売主と買主の間に入ってやり取りをしてくれます。不動産会社が仲介することで買主との契約ができます。そのときに不動産会社と結ぶのが媒介契約なのですが、3種類の方法があります。それぞれの特徴を見てみましょう。

一般媒介契約

複数の不動産会社に、同時に売却依頼ができます。さらに、自分で買主を見つけることも可能。一般的には、「明示型」と言って、「他に依頼している会社名」を明かしたうえで、それぞれの不動産会社と媒介契約を結びます。

何社とも媒介契約を結べるので、多くの人に物件情報が伝わるメリットがあるように感じられるかもしれません。しかし不動産会社側の意見としては「ライバル会社に先に買主を見つけられてしまうかも…」という部分が大きいです。買主を見つけられなかった不動産会社は仲介手数料が入ってこないため、「無駄な宣伝活動はしたくない」というのが正直なところのようで、積極的に広告活動をしない可能性が大きいです。

また、一般媒介契約では売主への状況報告義務はありません。そのため「買いそうな人がいるのかな?」「販売活動はどうなっているの?」と気になる点があったら自分から聞かないと教えてくれないでしょう。

専任媒介契約

1社だけとしか媒介契約を結ぶことができません。そのため不動産会社はライバル会社がいない状態になり、広告活動も積極的に行ってくれる可能性が大きいです。また、売主が自分で買主を見つけることもできます。さらに、不動産会社は2週間に1回以上は売主に対して、売却の活動を報告する義務があります。「今、このような販売活動をしていますよ」と教えてくれるので安心です。

そして、全国の不動産会社の物件情報がオンラインでつながっている「レインズ」というデータベースシステムに登録してもらえます。これにより、他の不動産会社のお客様から「買いたい」というアクションが来て買主が見つかることもあります。

専属専任媒介契約

専任媒介契約とほぼ似ていて、1社だけの媒介契約になります。ただし、売主が自分で買主を見つけることはNGです。つまり、「すべて不動産会社に任せる」というスタイルになります。

また、不動産会社からの報告義務は1週間に1回以上とさらに密になる嬉しいメリットもあります。もちろんレインズにも登録しています。

このように3つの媒介契約の種類がありますが、買主を見つけるためには、ある程度シッカリと広告宣伝活動をしなければ見つからないものです。不動産会社としては「一般媒介契約」では無く、広告費を掛けても安心な「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」じゃなければ責任を持った仲介活動ができないというのが本音でしょう。

家を売る方法で「買取」とは

一般的には、不動産会社から買主を見つけてもらう「仲介」で家を売ることが多いです。しかし、もうひとつ「買取」という方法で売却することもできます。

「仲介」と「買取」の違いとは

仲介の場合、不動産会社が買主を探してくれるので、実際に売る相手は「個人」です。不動産会社は、買主を見つけるサポーターの役割をしてくれます。

一方、買取の場合、不動産会社が買主になってくれます。そのため「いつ売れるのだろう」という不安と戦う必要もありません。買取してくれる不動産会社と価格などの条件の折り合いがつき、手続きが終われば数日後には現金化が可能なのです。

買取は仲介での売却と比べ安い

買取の場合、仲介で売る場合と比較すると売却価格がかなり低くなってしまう可能性が大きいです。買取をする不動産会社は、あなたから購入した物件を転売します。転売するために、リフォームや広告に費用がかかります。また、売るために人件費もかかるのでその分が差し引かれるのだろうと考えるといいでしょう。一般的には、仲介で売却した価格よりも3割ほどダウンすると言われています。

買取で売った方がいい事情とは

買主探しをしている時間がないなどすぐに売りたい人は、買取をしてもらうケースが多いようです。また、築年数が古く傷みが激しい物件など、売却活動をしても不人気で売れ残りそうな物件は、買取できるものならしてもらう方がいいでしょう。

また、不動産会社によっては、初めに仲介で買主を探し、一定期間経過した後に売れない場合に買取をする…という買取保証をしてくれることもあります。

■まとめ
このように不動産の売却には、仲介や買取という方法があります。さらに、仲介で依頼するにも媒介契約は3種類とさまざまです。どの方法で売るべきかについては、それぞれの売却背景が関係してきます。自分がどの方法で売るべきなのか慎重に考えることが大事です。また、不安な点を解消していくには、やはり信頼できる不動産会社を見つけることが大事になってきます。売却依頼をする前に、分からないことをしっかり聞けるような頼りになる不動産会社を見つけて売却を成功させましょう。
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